Bảng giá đất mới tăng 20% có gây ảnh hưởng đến người dân và nhà đầu tư?

Chính phủ nước Việt Nam vừa ban hành nghị định về khung giá nhà đất áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024 trong bối cảnh bảng giá nhà đất cũ 2019 sắp đến hạn kết thúc. Với mức giá tăng chung 20% dự đoán sẽ khiến thị trường bất động sản nói chung và bán nhà mặt tiền bến vân đồn quận 4 nói riêng trong thời gian tới có nhiều chuyển biến rõ rệt hơn giữa nhu cầu của khách mua và khách đầu tư.

Tuy nhiên, mức giá nhà đất cao nhất cho các đô thị lớn đặc biệt vẫn được giữ nguyên như hiện nay là 162 triệu / m2. Theo quy định của chính phủ đã đề ra, các địa phương trên cả nước ban hành bảng giá đất cho giai đoạn 2020 – 2024 phải phù hợp với khung giá nhà đất mà chính phủ vừa ban hành.

Bảng giá đất mới tăng 20% liệu có gây ảnh hưởng đến người dân?

Bảng giá đất tại TPHCM và Hà Nội có sự khác biệt

Trong đầu tháng 12 vừa qua, Sở Tài Nguyên – Môi Trường đã trình UBND TPHCM hai phương án cho bảng giá đất mới trên địa bàn thành phố ở giai đoạn 2020 – 2024. Phương án thứ nhất với mức giá đất sẽ được tăng lên ngưỡng cao nhất đó là tăng gấp 2 lần so với mức giá hiện tại đang được sử dụng, tương đương 330 triệu / m2.

Các cơ quan chuyên môn thuộc mảng bất động sản cho rằng mức giá 330 triệu đồng / m2 ở các tuyến đường đắc địa nhất của thành phố cũng chỉ bằng 41% giá thị trường hiện tại. Vì thế ở các khu vực khác, phương án bảng giá đất mới cũng được điều chỉnh tăng lên bằng với mức giá của thị trường là 41%. Phương án thứ 2 được đề xuất là tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện tại cho chu kỳ 5 năm tới.

Theo khung giá nhà đất mới được ban hành (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 19/12), giá đất ở mức cao nhất của đô thị đặc biệt khu vực Đông Nam Bộ vẫn được giữ nguyên như trước đây là 162 triệu đồng / m2. Như vậy có thể thấy rằng với khung giá mới được ban hành thì bảng giá đất hiện nay của TPHCM đã “đạt ngưỡng” không thể tăng thêm được nữa. Các chuyên gia kinh tế hàng đầu trong ngành bất động sản đã nhận xét rằng giá đất cao nhất của khung giá mới ban hành chỉ bằng khoảng 15% giá đất thị trường TPHCM hiện tại. Đây được xem như là mức giá khá thấp với mặt bằng chung của các tỉnh trong khu vực Đông Nam Bộ.

Bảng giá đất TPHCM và Hà Nội có sự khác biệt

Về phía đại diện Cục Thuế TPHCM cho rằng việc bảng giá đất mới quá thấp, ngành thuế TPHCM sẽ thất thu do các khoản thuế phải đóng theo quy định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân với Nhà nước đều lấy bảng giá đất của từng chu kỳ làm cơ sở. Đa phần các trường hợp thu thuế thu nhập cá nhân khi người dân tiến hành mua bán, thuê nhà nguyên căn quận 4, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bán nhà cũng lấy bảng giá đất làm cơ sở vì người dân thường khai giá trị chuyển nhượng tài sản thấp.

Tuy nhiên, Cục Thuế TPHCM cũng đã có những đề xuất về việc xây dựng bảng giá đất khác làm cơ sở để người dân dựa vào khi thực hiện nghĩa vụ nộp các khoản thu từ đất khi chuyển nhượng nhằm tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Theo nguồn tin mới nhận cho biết Sở Tài Nguyên – Môi Trường đã trình lên UBND TPHCM và lựa chọn phương án thứ 2 tức là giữ nguyên bảng giá đất đang hiện hành và có bổ sung giá đất mới ở một số tuyến đường mới. Như vậy, có thể thấy dự thảo bảng giá đất mới tại TPHCM không tăng, giá đất ở mức cao nhất trên địa bàn TPHCM chủ yếu tại các tuyến đường trọng điểm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi (Q1) vẫn là 162 triệu đồng / m2.

Khung giá đất TPHCM sẽ được giữ nguyên và Hà Nội tăng 15%?

Tờ trình bảng giá đất mới của UBND TPHCM dự kiến sẽ được HĐND TPHCM xem xét vào kỳ họp cuối tháng này. Còn UBND TP Hà Nội đề xuất với HĐND phương án giá đất mới cho chu kỳ 5 năm tiếp theo đó là tăng bình quân 15% so với mức giá hiện hành. Mức điều chỉnh này sẽ có những tác động lớn đến các hoạt động của doanh nghiệp và người dân trên địa bàn TP.

Theo trưởng Ban kinh tế – ngân sách HĐND TP Hà Nội, mức tăng 15% này của bảng giá đất sẽ phù hợp với thực tế biến động của giá đất trong thời gian qua. Riêng giá đất nông nghiệp sẽ không tăng nên không gây ảnh hưởng đến các kế hoạch thu hồi đất ngoại thành. Còn theo Cục Thuế TP Hà Nội, việc tăng 15% giá đất trong 5 năm tới sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách khoảng 3.810 tỷ đồng từ các khoản thuế phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Và với mức tăng như vậy sau năm 2022 mỗi hộ dân tại Hà Nội sẽ đóng thuế đất phi nông nghiệp cao hơn hiện tại là 45.000 đồng / năm. Tổng số tiền thuế Nhà nước thu thêm tăng lên khoảng 57 tỷ đồng.

Bảng giá đất mới không ảnh hưởng đến doanh nghiệp

Theo Cục trưởng Cục Kinh Tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục quản lý đất đai, cho biết mức tăng 20% không gây tác động lớn đến các doanh nghiệp và người dân khi có nhu cầu mua bán nhà đất nói chung và nhà đất quận 4 nói riêng. Bộ Tài Nguyên – Môi Trường đã điều giá mức giá đất tại 672 xã trên địa bàn 84 huyện thuộc 21 tỉnh, thành phố để làm cơ sở xây dựng dự thảo khung giá đất trình Chính phủ.

Bảng giá đất mới 2020 sẽ không gây ảnh hưởng doanh nghiệp

Khung giá đất mới của Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương để ban hành bảng giá đất mới với mức giá cao tối đa không vượt quá 20% mức giá tối đa cùng loại theo khung giá. Nhiều chuyên gia cho rằng mức tăng 20% là phù hợp sau 5 năm thực hiện khung giá đất 2015 – 2019 nếu đem so sánh với các yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế (tăng 1.38 lần so với 2015), tỉ lệ lạm phát (tăng 1.15 lần so với 2015) và tốc độ tăng lương tối thiểu (tăng 1.29 lần so với 2015).

Khung giá đất và bảng giá đất mới do Nhà nước ban hành không gây ảnh hưởng đến việc xác định giá đất cụ thể nên sẽ không gây thất thoát trong việc tính tiền sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất, tính giá trị sử dụng đất trong sắp xếp, xử lý tài sản công.

Về nguyên tắc, khung giá đất và bảng giá đất mới sẽ không gây ảnh hưởng tới thị trường bất động sản trong thời gian tới. Việc tăng nghĩa vụ tài chính sẽ làm giảm tỉ lệ đầu cơ đất đai. Hơn nữa, mức tăng 20% áp dụng cho cả chu kỳ 5 năm từ năm 2020 đến 2024 chứ không phải một năm 2020 nên tác động sẽ không đáng kể đến thị trường.