Nếu cuối năm 2019, nhà đầu tư bất động sản lo canh cánh trong lòng vì bong bóng bất động sản phình quá to. Khả năng vỡ nợ bất động sản quá lớn. Thì đầu năm 2020, thị trường bất động sản đau đầu vì tình trang khác. Tình trạng đóng băng của thị trường do siết nợ tín dụng và cách ly xã hội.
Thoát nguy cơ vỡ bong bóng
Thị trường bất động sản Việt Nam đi vào “chu kỳ bong bóng” từ năm 2018, khi mà nguồn cung, giá và số giao dịch bất động sản tăng mạnh từ Bắc vào Nam. Nguồn vốn đổ vào bất động sản, sự tăng giá chóng mặt của bất động sản đặc khu tương lai lan rộng sang các tỉnh lẻ đẩy tốc độ tăng ở một số nơi cá biệt lên tới 200 - 300% chỉ trong năm 2018. Sau khi kết thúc năm 2018, nhiều chuyên gia thị trường 2019-2020 sẽ lặp lại chu kỳ “tăng nhanh rồi vỡ” như giai đoạn 2008-2009.
 |
| Bong bóng bất động sản đã hình thành vào năm 2018. |
Theo ý kiến các chuyên gia đánh giá tác động chính sách và biến động thị trường: “Thị trường bất động sản có 10 sự gia tăng là dấu hiệu vỡ bong bóng mà 8 trong 10 sự gia tăng đó đã xuất hiện trong năm 2018 là: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản. Chỉ cần thêm 2 sự gia tăng nữa là tăng đầu tư công và tăng nguồn vốn xây dựng nhà đất là thị trường sẽ lặp lại khủng hoảng 2008-2009. Và hai dấu hiệu cuối này có khả năng xuất hiện vào cuối 2019, đầu 2020.”
Nhưng may mắn cho tất cả, hai dấu hiệu cuối đó đã không xuất hiện. Bắt đầu bằng việt siết tín dụng bất động sản từ ngân hàng Nhà nước. Sau khủng hoảng 2008-2009, ngân hàng nhà nước đã sở hữu và có nhiều quyền chi phối hơn với các ngân hàng dân sự khác. Ngay khi nhận ra giá cả thị trường bất động sản tăng cao vượt xa giá trị, ngân hàng Nhà nước đã tiến hành siết chặt vay tín dụng bất động sản. Điều này giảm nguồn vốn đổ vào thị trường này, kìm hãm đã “tăng rồi vỡ” của nó.
Hơn hết, đầu năm 2020, thị trường đối diện với việc cách ly xã hội do dịch bệnh, khiến các giao dịch cũng đình trệ. Nó vô tình kìm hãm đà tăng trưởng quá mức. Không những thế, nhiều mảng kinh doanh còn liên tục xuống dốc. Nhờ vậy, thị trường thoát khỏi nguy cơ vỡ bong bóng nhưng lại lâm vào tình trạng đóng băng.
Đối diện với đóng băng thị trường
Thị trường cuối năm 2019 đã đánh mất niềm tin của nhà đầu tư khá nhiều. Khi mà hàng loạt các dự án như Cocobay bị phanh phui sai trái và không có khả năng trả nợ.
 |
| Thị trường bất động sản 2019 đánh mất nhiều niềm tin của nhà đầu tư. |
Nguồn cung các sản phẩm mới thì liên tục giảm do giá cả thị trường tăng. Đơn cử, tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, nếu so với quý II/2019, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường ở quý III/2019 đã giảm hơn 2.200 căn và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018.
Ở các tỉnh, thành lân cận với TpHCM, dù được đánh giá như những “miền đất hứa”, nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan. Tại các địa bàn mới như Bình Dương, Đồng Nai, Long An,... lượng cung bất động sản cũng tương đối ít…
Các chuyên gia kinh tế tài chính đánh giá rằng thị trường bất động sản có cảm giác đóng băng vì dù giá bị đẩy lên nhưng không có giao dịch thực. Cộng thêm việc siết vốn, trong thời gian tới thị trường bất động sản khó khăn sẽ chồng chất khó khăn.
Khi nào thị trường sẽ bình thường trở lại?
Đối diện với câu hỏi bao giờ thì thị trường bình thường trở lại, nhiều chuyên gia cho rằng là rất lâu kể cả khi ngân hàng siết chặt các loại hình cho vay bất động sản.
Thị trường đang đóng băng vì nhiều nhà đầu tư có vốn lớn muốn giữ giá. Tình trạng này có thể kéo dài vì rất nhiều nhà đầu tư có vốn cực “khủng” sẽ quyết tâm giữ giá đến cũng để có những bước đi có lợi hơn cho mình.
 |
| Thị trường cần khôi phục chậm rãi. |
Tuy nhiên, áp lực từ khoản vay bắt buộc các nhà đầu tư không có vốn hoặc vốn nhỏ phải bán hạ giá để thu hồi vốn. Vấn đề nằm ở sớm muộn. Nếu trong khoảng khắc, nhiều nhà đầu tư cùng hạ giá bán tháo sản phẩm, thị trường sẽ vỡ và nhiều nhà đầu tư, bất kể lớn nhỏ sẽ điều chịu khoảng lỗ khổng lồ.
Việc đóng băng thị trường cũng là cơ hội tốt đề nhiều nhà đầu tư có tiềm lực kiểm soát thị trường, thực hiện giảm giá song song với khôi phục niềm tin thị trường mà tránh khủng hoảng. Như vậy họ sẽ bảo toàn được giá trị sản phẩm và túi tiền của chính mình.
-T.N.T-
0 Nhận xét