Cuối năm 2019, đầu năm 2020, thị trường bất động sản liên tục nhận được các dự báo ảm đạm về tương lai. Các chuyên gia lo sợ rằng “bong bóng” bất động sản đang được bơm quá to, vượt qua giá trị thật. Các mô hình dự đoán “bong bóng” bất động sản sẽ vỡ vào cuối năm 2020, đẩy cả thị trường bất động sản xuống vực.
“Bong bóng” bất động sản - Giá cả hơn xa giá trị
“Bong bóng” là một hình ảnh ẩn dụ lấy hình tượng chiếc bong bóng bên ngoài to lớn nhưng bên trong hoàn toàn trống rỗng. “Bong bóng” bất động sản là dùng để chỉ thị trường nơi mà giá cả bất động sản được đẩy lên mức quá cao, cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của nó.
 |
| “Bong bóng” bất động sản là dùng để chỉ thị trường nơi mà giá cả bất động sản được đẩy lên mức quá cao, cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của nó. |
Giá trị thực tế của một sản phẩm bất kỳ là lợi ích thực tế mà sản phẩm đem lại. Chính giá trị này đem đến nhu cầu mua sản phẩm ở người tiêu dùng. Ở một bất động sản, giá trị của nó chính là khả năng cung cấp nơi ở, nơi sinh hoạt, nơi làm việc cho người sở hữu. Vì các giá trị thực tế này nên người mua mới có nhu cầu mua bất động sản. Đây gọi là nhu cầu thực.
Ngược lại, giá cả của một sản phẩm liên quan mật thiết đến cán cân cung - cầu của sản phẩm đó trên thị trường. Nếu cung nhiều hơn cầu, giá cả sẽ giảm và ngược lại. Đối với bất động sản, nguồn cung không thay đổi nhiều vì đất đai không sinh ra thêm. Vậy nên, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ có xu hướng tăng dần là điều tất yếu. Tuy nhiên, tăng trưởng cũng phải có giới hạn. Nếu giá cả liên tục tăng phi mã tức là thị trường đang hình thành “bong bóng” có khả năng vỡ bất cứ lúc nào.
Sở dĩ, thị trường có thể tăng trưởng nhanh đến mức hình thành “bong bóng” là nhờ có tín dụng từ ngân hàng. Ngân hàng là tổ chức cho vay vốn để thu lãi. Chỉ cần ngân hàng xác định người vay có thể trả cả vốn lẫn lãi thì ngân hàng rất sẵn lòng cho vay. Và nhà đầu tư bất động sản sẽ là những người được ngân hàng yêu thích do khả năng trả lãi cao. Ngân hàng sẽ cho phép vay tín chấp và giảm thủ tục vay vốn. Nhà đầu tư bất động sản có lượng vốn lớn để mở rộng đầu tư trong khi ngân hàng có thêm lãi. Đôi bên cùng có lợi.
Nhưng đời có quá nhiều người tham lam. Những người thành công sẽ kích thích những người khác học hỏi. Rất nhiều nhà đầu tư khác cũng vay vốn ngân hàng để tham gia thị trường bất động sản. Ngân hàng rất vui vẻ cho vay với niềm tin thu lại lợi nhuận. Những nhà đầu tư có tiền càng tham gia thị trường. Giá bất động sản liên tục tăng.
 |
| Tín dụng bất động sản tạo là góp phần khiến bong bóng bất động sản phình to. |
Lúc này, thị trường bất động sản xuất hiện một nghịch lý: nhiều nhà đầu tư tham gia nhưng giá lại tăng. Đấy là bởi vì nguồn cung bất động sản không tăng lên. Cách duy nhất để có sản phẩm tham gia giao dịch là mua lại. Nói cách khác, thay vì mua vì giá trị sử dụng của bất động sản, nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích duy nhất là mua sản phẩm bất động sản và hy vọng bán được giá cao hơn. Điều này tạo nên một nhu cầu ảo trên thị trường.
Lúc này, “bong bóng” đã hình thành. Giá cả bất động sản trên thị trường hơn xa giá trị thật của nó. Ở giữa, được lấp đầy bằng niềm tin rằng nhà đầu tư có thể bán được sản phẩm với giá cao hơn giá mua vào. Một niềm tin mong manh, dễ vỡ.
Bong bóng vỡ - niềm tin mất
“Bong bóng” bất động sản đã hình thành sẽ phình to ra mãi nếu như các nhà đầu tư trên thị trường tiếp tục duy trì niềm tin vào khả năng sinh lời từ hình thức “mua đi - bán lại”. Tuy nhiên, giá tăng nhanh liên tục đến một lúc nào đó sẽ khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc bán ra sản phẩm bất động sản trong tay. Áp lực quá lớn từ khoản vay ngân hàng buộc họ phải hạ giá bán ra để cắt lỗ.
 |
| Khi niềm tin vào thị trường không còn cũng là lúc bong bóng bất động sản vỡ tung. |
Tất cả mọi thứ sẽ ổn nếu số lượng người cắt lỗ là ít ỏi. Nhưng thị trường bất động sản “bong bóng” tràn ngập những con người vay vốn và khi giá cả bắt đầu có dấu hiệu giảm, họ lo sợ cho khả năng thanh toán khoản vay của mình nên đồng loạt hạ giá để bán ra và ngưng mua vào.
Đến lúc này, cả thị trường bàng hoàng nhận ra là phần lớn nhu cầu trên thị trường chỉ là nhu cầu giả. Nhu cầu thực trên thị trường thấp hơn nhiều so với lượng nhu cầu ảo. Ngân hàng tất nhiên là nhận ra điều này. Họ lập tức tiến hành thu lại các khoản vay tín chấp hoặc yêu cầu trả lãi. Áp lực ngân hàng khiến nhiều nhà đầu tư phải “cắn răng” chấp nhận bán rẻ bất động sản trong tay với hy vọng cắt được khoản lỗ nào hay khoản đó.
Giá bất động sản lúc này lao dốc không phanh. Có thể xuống thấp hơn cả giá trị thực của nó. “Bong bóng” vỡ tan. Thị trường bất động sản sụp đổ. Niềm tin mất hết. Các nhà đầu tư bất động sản thua lỗ la liệt.
Với cú vỡ của “bong bóng” bất động sản, thị trường tự điều tiết quay lại với cán cân cung - cầu phù hợp. Những loại hình đầu cơ bất động sản giảm mạnh. Những người muốn mua bất động sản vì nhu cầu thực sẽ có thể mua được với giá cả phù hợp hơn. Điều này giúp sản xuất - kinh doanh phát triển, thúc đẩy kinh tế đi lên.
-T.N.T-
0 Nhận xét