4 yếu tố tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản 2020

Năm 2020 không phải là một năm “ăn nên làm ra” trong lĩnh vực bất động sản. Giá bất động sản liên tục chao đảo với nguy cơ rớt giá bất kỳ lúc nào. Thị trường thì tràn ngập những dự báo tồi tệ. Vẫn có rất nhiều tín hiệu khả quan, nhưng đại dịch Covid-19 cùng với 4 yếu tố tác động tiêu cực đến thị trường khiến nhà đầu tư liều lĩnh nhất cũng có cảm giác “chùn tay”.

Siết tín dụng bất động sản

Yếu tố nặng nề nhất tác động đến nhà đầu tư bất động sản là “tín dụng”. Mà chính xác hơn thì chính là thông tư Thông tư 22 do Ngân hàng Nhà nước ban hành với nội dung tiếp tục siết cho vay bất động sản, chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản.

Theo đó, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 - 30/9/2020 là 37%; từ 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Xét về phía người mua nhà, các khoản vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng vẫn áp dụng hệ số rủi ro 100%. Như vậy, việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư các bất động sản giá trị lớn như đất nền, biệt thự, căn hộ cao cấp chứ không ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu tín dụng nhà ở của người dân.

Việt Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản cũng đã được dự đoán từ trước khi mà các khoản vay tín dụng đầu tư bất động sản tăng mạnh trong khi thị trường có xu hướng bão hòa. Khi tín dụng bất động sản không dễ tiếp cận như trước, nhà đầu tư phải cân nhắc trong việc vay vốn từ ngân hàng với lãi suất không thấp với nhiều khó khăn và rủi ro hơn.

Rủi ro từ phát hành trái phiếu lãi suất cao

Trong năm 2019, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phát hành lượng lớn trái phiếu với lãi suất trái phiếu trung bình là 10%. Lãi suất cao do đặc thù ngành nhưng thị trường bất động sản 2020 lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cùng với đại dịch Covid-19 khiến nhiều người nghi ngờ khả năng trả nợ gốc và lãi trái phiếu của các doanh nghiệp.

Cụ thể, trong năm 2019, có 84 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với tổng giá trị phát hành là 82.277 tỷ đồng, tăng 335%, chiếm 34% tổng giá trị phát hành của cả thị trường. Trong đó, nếu chỉ tính riêng 35 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 26.174 tỷ đồng.

Ngoài ra, đầu năm 2020, Bộ Tài chính đã hoàn thành dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2018/NĐ-CP để trình Chính phủ nhằm quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm tránh các doanh nghiệp lạm dụng nguồn huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Nhiều doanh nghiệp có dấu hiệu lạm dụng phát hành trái phiếu để huy động vốn.

Tác động nhà ở do khung giá đất tăng

Sau khi rà soát quy tổng quy hoạch quốc gia giai đoạn 2010-2019, Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 với mức tăng lên đến 20% so với giai đoạn 2015-2019. Khung giá đất sẽ được dùng để UBND các tỉnh thành và địa phương điều chỉnh bảng giá đất hiện tại.

Khung giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp như tiền thuế, phí chuyển đổi mục đích sử dụng, tiền đền bù, giải phóng mặt bằng… Đồng thời cũng yêu cầu doanh nghiệp phải tính lại, cập nhật, bổ sung giá sản phẩm theo khung mới.

Nhìn chung, việc tăng khung giá đất sẽ giúp doanh nghiệp bán được sản phẩm với giá cao hơn nhưng trong ngắn hạn nó làm suy giảm lượng sản phẩm bán ra. Kết hợp với các yếu tố khác sẽ gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp.

Quá trình rà soát dự án còn nhiều bất cập

Tính từ năm 2017 đến nay, các dự án bất động sản liên tục vướng phải các vấn đề về pháp lý. Nhất là các dự án tại Hà Nội và TpHCM. Điều này dẫn đến việc phê duyệt các dự án mới trở nên lâu hơn do do quá trình rà soát, thanh tra, kiểm tra và phê duyệt dự án kéo dài. Vì vậy, nguồn cung dự án và các sản phẩm nhà ở trở nên thiếu hụt. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi dự án được hoặc chậm phê duyệt khiến doanh nghiệp không có sản phẩm để bán hàng.

Vấn đề pháp lý cho các dự án còn nhiều bất cập.

Theo dự báo, chính sách như pháp lý dự án, tăng giá đất tại các tỉnh có thể tác động rất lớn tới các chủ đầu tư và khiến cho giá bất động sản tăng cao, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận các sản phẩm bất động sản của người dân. Đồng thời, vấn đề này còn khiến các doanh nghiệp bất động sản mất đi cơ hội kinh doanh, các chi phí đầu tư dự án tăng, tồn đọng vốn, tồn kho tăng, mất thanh khoản, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thiếu hụt, qua đó ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng tác động của pháp lý chỉ là ngắn hạn. Khi quá trình thanh tra, rà soát, thay đổi hoàn thiện quy trình pháp lý kết thúc sẽ cho phép nhà đầu tư tiếp cận đến các quỹ đất “sạch” hơn, tăng thu hút và sức quan tâm đến khách hàng, cũng như giảm các rủi ro phát sinh cho doanh nghiệp.

-T.N.T-